山東省國資委印發(fā)《關(guān)于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見》的通知

各省屬企業(yè)：

《關(guān)于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見》已經(jīng)省國資委2024年第9次主任辦公會研究通過，現(xiàn)予印發(fā)，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。

工作中如遇到問題，請及時向省國資委（產(chǎn)權(quán)管理處）報告。

                                                                 山東省國資委

2024年7月10日

關(guān)于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見

為加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理，進一步盤活利用存量資產(chǎn)，提高國有資產(chǎn)運營質(zhì)量和效益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》及《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)提出如下意見。

一、總體目標要求

（一）任務目標

省屬企業(yè)應當落實土地房產(chǎn)出租管理主體責任，統(tǒng)籌考慮主責主業(yè)發(fā)展需要、租賃土地房產(chǎn)功能價值、出租企業(yè)管理水平等因素，從嚴把握方案制定、決策審批、出租程序、租后管理、風險防控、監(jiān)督問責等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加快完善土地房產(chǎn)租賃全過程管理制度，規(guī)范土地房產(chǎn)出租行為和流程，建立健全土地房產(chǎn)市場化定價機制，促進土地房產(chǎn)出租工作更加公開透明，積極打造“陽光招租”品牌，確保應租盡租、應用盡用，持續(xù)提升存量土地房產(chǎn)運營效益，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

（二）適用范圍

本意見適用于山東省國資委履行出資人職責的省屬企業(yè)及其所屬各級國有全資、控股和實際控制企業(yè)（以下簡稱各級子企業(yè)，與省屬企業(yè)統(tǒng)稱企業(yè)）。

本意見所稱土地房產(chǎn)出租，是指企業(yè)將其在我國境內(nèi)所有、受托管理或具有合法支配權(quán)的土地房產(chǎn)，部分或全部出租給自然人、法人或其他組織（以下簡稱承租人）使用，并向承租人收取租金的行為。

本意見所稱產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，是指依法設立的開展企業(yè)國有資產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)。

本意見所稱公開招租，包括企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開招租和企業(yè)自行組織公開招租。

二、完善制度機制

（一）健全出租管理制度和流程。企業(yè)應當依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和國資監(jiān)管規(guī)定及公司章程，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營管理實際和內(nèi)控制度等要求，制定和完善土地房產(chǎn)出租管理制度，明確決策程序、管理權(quán)限、責任部門、工作流程、出租方式和期限、監(jiān)督機制等內(nèi)容，做到事前、事中、事后監(jiān)管全覆蓋。

（二）實行出租事項分類管理。單次招租平均年租金底價在100萬元及以上的土地，單次招租建筑面積在1000平方米及以上或單次招租平均年租金底價在100萬元及以上的房產(chǎn)，應作為重大出租事項進行管理；不符合上述情形的，作為一般出租事項進行管理。不得采取拆分招租面積、化整為零、故意降低租金底價等方式規(guī)避管理。

三、嚴格出租程序

（一）制定出租方案。企業(yè)應當在招租前制定出租方案，包括但不限于擬招租土地房產(chǎn)的基本情況（如現(xiàn)狀、地址、建筑面積、規(guī)劃用途等）、出租用途及期限、承租條件、租金底價及確定依據(jù)、招租方式、租金收繳辦法、安全管理等內(nèi)容。不得對承租人設置有明確指向性或違反公平競爭原則的條件。

（二）公允確定租金底價。企業(yè)應當在市場估價、詢價或委托專業(yè)機構(gòu)評估的基礎上，綜合考慮市場供需、資產(chǎn)實際情況、周邊同期同類市場租賃價格等因素，確定土地房產(chǎn)租金底價。重大出租事項，原則上應委托具備評估資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對相關(guān)資產(chǎn)租金進行評估，將評估結(jié)果作為租金底價基礎，并按規(guī)定做好評估備案工作；對能夠獲取公開市場價格的房產(chǎn)，依照相關(guān)法律和公司章程履行決策程序后，可以不進行評估。

（三）合理設置租期。企業(yè)單次土地房產(chǎn)的出租期限原則上不超過5年，因企業(yè)發(fā)展需要、出租資產(chǎn)性質(zhì)和承租人投資數(shù)額大、回收期長等情況，租期可以適當延長。

（四）規(guī)范決策審批。重大出租事項應由省屬企業(yè)或其授權(quán)的子企業(yè)審批，屬于企業(yè)“三重一大”范圍的，履行集體決策程序；授權(quán)子企業(yè)決策的，子企業(yè)應在批準或履行集體決策程序后向省屬企業(yè)備案。一般出租事項由企業(yè)按其制度決策。單次招租期限超過5年或者采取非公開協(xié)議方式出租的，原則上應按照重大出租事項決策審批。

四、實行公開招租

（一）突出公開競爭擇優(yōu)。企業(yè)出租土地房產(chǎn)，除符合非公開協(xié)議出租情形外（附件），應當充分發(fā)揮市場交易平臺的作用，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，通過公開競價擇優(yōu)確定承租人，做到“應進必進”“能進則進”，提高資產(chǎn)利用效益。

（二）明確公開招租平臺。對土地房產(chǎn)重大出租事項，企業(yè)應當通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)采取進場公開招租的方式確定承租人。對土地房產(chǎn)一般出租事項，企業(yè)可通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、租賃中介機構(gòu)等自行組織公開招租。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應當根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建立健全土地房產(chǎn)公開招租交易制度和交易規(guī)則，優(yōu)化公開招租交易流程，對進場公開招租事項進行規(guī)范性審核，構(gòu)建高效、便利、經(jīng)濟的信息發(fā)布平臺、交易平臺和服務平臺。

（三）擴大信息披露范圍。企業(yè)應當在本企業(yè)門戶網(wǎng)站或微信公眾號、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、擬招租現(xiàn)場發(fā)布招租信息公告，也可同步通過租賃中介機構(gòu)、報刊雜志、公眾媒體等渠道發(fā)布招租信息公告，廣泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于10個工作日，法律法規(guī)另有規(guī)定的按其規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)應對招租信息披露內(nèi)容的真實性、完整性、準確性負責。

（四）加強對承租人的資格審查。企業(yè)應當對意向承租人的財務狀況、經(jīng)營狀況和信用情況等資格條件進行審查，擇優(yōu)選取資信水平好、履約能力強的承租人。不得將土地房產(chǎn)出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應資質(zhì)的單位或個人，防止承租人利用租賃資產(chǎn)開展違規(guī)違法活動，防范滋生變相掛靠、假冒國企等風險隱患，影響省屬企業(yè)權(quán)益、品牌、聲譽和社會公共利益。

（五）發(fā)揮市場的發(fā)現(xiàn)價格和承租人功能。土地房產(chǎn)招租信息公告期滿產(chǎn)生2個及以上符合條件的意向承租人的，企業(yè)應當采取網(wǎng)絡競價、拍賣、招投標、動態(tài)報價、綜合評議、競爭性談判或國家法律法規(guī)允許的其他競價方式，確定承租人。招租信息公告期滿征集到1個符合條件的意向承租人的，企業(yè)可按照招租底價與意向承租價孰高原則，與該意向承租人簽訂合同。

（六）規(guī)范調(diào)整租金底價。土地房產(chǎn)招租信息公告期滿未征集到意向承租人的，企業(yè)可適當延長信息公告期限或在降低招租底價后重新進行信息公告。新的招租底價低于原租賃底價90%時，應當經(jīng)出租行為原決策機構(gòu)審批同意。

五、強化日常管理

（一）完善合同管理。企業(yè)應當按照《中華人民共和國民法典》，及時與承租人簽訂土地房產(chǎn)書面租賃合同。合同內(nèi)容一般包括租賃資產(chǎn)的基本情況、租賃用途、租賃期限、租金標準、租金收取時間與方式、保證金比例、裝修條款、物業(yè)管理、雙方權(quán)利義務、合同變更、提前終止及解除、違約責任、免責條款、安全責任、爭議解決方式等。合同簽訂前，應由企業(yè)法務部門或?qū)I(yè)法律服務機構(gòu)對合同內(nèi)容進行審核。合同簽訂生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應經(jīng)出租行為原決策機構(gòu)審批；涉及租賃價格、租賃期限等核心條款變更的，應當重新公開招租。如發(fā)現(xiàn)承租人不履行合同或不完全、不正確履行合同，應按照合同約定積極采取應對措施。

（二）規(guī)范租金管理。企業(yè)應當建立土地房產(chǎn)租金收取和預警機制，根據(jù)合同約定按時足額收取租金。對長期拖欠租金的承租人，應采取有效措施進行催繳，并將承租人列入省屬企業(yè)失信名單，不得允許其參與續(xù)租和承租本企業(yè)其他資產(chǎn)。企業(yè)應將租金收入納入統(tǒng)一會計核算，不得截留租金收入私設“小金庫”或坐支租金等。

（三）從嚴控制轉(zhuǎn)租。企業(yè)原則上不得允許承租人轉(zhuǎn)租土地房產(chǎn)，在租賃合同中應當作出明確約定。因企業(yè)發(fā)展需要或資產(chǎn)特性確需轉(zhuǎn)租的，須由承租人提出書面申請，經(jīng)出租行為原決策機構(gòu)審批同意后方可轉(zhuǎn)租，嚴禁以各種形式直接套取中間差價、不進行經(jīng)營的轉(zhuǎn)租行為。轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容必須事先征得企業(yè)書面同意，且轉(zhuǎn)租期限不得超過承租人剩余租賃期限。

（四）落實安全管理責任。土地房產(chǎn)租賃前，企業(yè)應當確保消防安全、建筑質(zhì)量安全等日常使用安全。承租人確定后，企業(yè)應及時與承租人簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責。企業(yè)應建立租賃土地房產(chǎn)安全管理責任體系，定期實勘租賃現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)承租人存在擅自改變承租用途或轉(zhuǎn)租、損害租賃資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量、破壞消防設施以及污染生態(tài)環(huán)境等安全隱患的，立即督促承租人限期修復整改或視情賠償損失，保障出租資產(chǎn)安全穩(wěn)定。

（五）嚴格續(xù)約管理。土地房產(chǎn)租賃期限屆滿前，企業(yè)應當重新擬訂出租方案公開招租，原則上不得直接續(xù)簽租約。租賃期滿收回的土地房產(chǎn)，應符合按照合同約定或根據(jù)租賃資產(chǎn)性質(zhì)使用后的狀態(tài)。原承租人如在租賃期內(nèi)無拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租或改建擴建等違約違規(guī)行為、服從企業(yè)管理且經(jīng)營業(yè)態(tài)與招租意向吻合，經(jīng)原決策機構(gòu)批準可以續(xù)租。本意見施行前簽訂的正在履行中的租賃合同對續(xù)租方式有明確約定的，可按合同約定執(zhí)行。

（六）推進信息化建設。省國資委組織省屬企業(yè)全面摸清出租土地房產(chǎn)的類型、地理位置、出租企業(yè)、承租人、賬面價值、租金、租期等情況，建立動態(tài)更新的出租土地房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，納入山東省國資國企在線監(jiān)管系統(tǒng)，不斷提升出租管理的數(shù)智化水平，逐步實現(xiàn)對資產(chǎn)出租過程的實時監(jiān)測。企業(yè)應當做好出租信息填報、更新和審核工作，確保數(shù)據(jù)完整、真實和準確。

土地房產(chǎn)租賃期間，如因企業(yè)分立、合并、清算、注銷等原因?qū)е鲁鲎赓Y產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化，由出租資產(chǎn)的接收單位承繼原租賃合同，統(tǒng)籌有序做好銜接工作。

六、健全監(jiān)督問責體系

（一）壓實主體責任。省屬企業(yè)應當切實履行土地房產(chǎn)出租管理的主體責任，明確資產(chǎn)運營、財務、法務、審計等相關(guān)部門監(jiān)管職責，加強與紀檢監(jiān)察監(jiān)督、巡察監(jiān)督貫通協(xié)同，定期或不定期對各級子企業(yè)土地房產(chǎn)出租工作開展檢查。檢查應包括出租管理制度貫徹執(zhí)行、租賃合同履行和在租資產(chǎn)日常管理等內(nèi)容，重點關(guān)注招租程序不規(guī)范、合同不完善、未公開招租、租金明顯偏低或欠繳、超期出租、擅自轉(zhuǎn)租、低效長租及長期空置等情況，并對檢查發(fā)現(xiàn)的問題抓好整改，促進出租管理責任落地見效。企業(yè)應當將土地房產(chǎn)出租情況納入廠務公開范圍，接受本企業(yè)職工監(jiān)督。

（二）建立督促檢查制度。省國資委依法履行出資人監(jiān)督職責，加強對省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理工作的指導，綜合運用專項檢查、隨機抽查、現(xiàn)場查看等方式，對出租管理情況進行檢查評估；采取下發(fā)提示函、通報批評、約談等措施，及時反饋問題和責令限期整改，推進長效機制建設。將土地房產(chǎn)進場招租情況列入對產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)監(jiān)測和檢查的內(nèi)容，督促產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)不斷增強市場服務效能。

（三）嚴肅追責問責。企業(yè)在土地房產(chǎn)出租過程中發(fā)生違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和國資監(jiān)管規(guī)定的行為，或存在失職瀆職等問題，造成國有資產(chǎn)損失或其他嚴重不良后果的，按照管理權(quán)限，依規(guī)依紀依法追究相關(guān)責任人員的責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在企業(yè)土地房產(chǎn)進場公開招租中弄虛作假、玩忽職守，損害交易雙方合法權(quán)益或造成國有資產(chǎn)損失的，應當依法承擔賠償責任，并按照有關(guān)規(guī)定進行責任追究。

七、其他

省屬企業(yè)在境外的土地房產(chǎn)，可根據(jù)當?shù)胤煞ㄒ?guī)，按照市場化、公開透明原則，參照本意見制定出租管理辦法。

融資租賃公司從事的融資租賃業(yè)務、以資產(chǎn)租賃為主業(yè)的企業(yè)對外從事資產(chǎn)租賃業(yè)務、企業(yè)住房租賃給本企業(yè)職工居住、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理公司從事的經(jīng)營業(yè)務，以及法律法規(guī)另有規(guī)定的，不適用本意見。

本意見自印發(fā)之日起施行。省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理制度，以正式公文及時報送省國資委備案。

各市國資委可參照本意見精神，結(jié)合實際制定所監(jiān)管企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理制度。

附件：省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租事項中可非公開協(xié)議出租的情形

附件

省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租事項中

可非公開協(xié)議出租的情形

一、涉及國計民生、公益性、文物保護和基礎設施建設等特殊要求，或可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等，造成重大社會影響的租賃；

二、黨政機關(guān)、事業(yè)單位或其他特定單位承租并實際使用；

三、租賃期限不超過6個月的短期租賃；

四、同一省屬企業(yè)與其各級子企業(yè)或同一省屬企業(yè)各級子企業(yè)之間的租賃；

五、因招商引資需要，在商業(yè)綜合體導入優(yōu)質(zhì)品牌商家，或在產(chǎn)業(yè)園區(qū)導入優(yōu)質(zhì)實體企業(yè)涉及的租賃；

六、法律法規(guī)規(guī)定或不適于公開招租的其他情形。

政策解讀：《關(guān)于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理的意見》文件解讀

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